Cae un 55% el número de municipios donde alquilar es más barato que comprar

Solamente en Donostia, Marbella, Cádiz y Palma de Mallorca las cuotas superan a los alquileres, aunque se debe tener en cuenta que el equilibrio entre comprar y alquilar se alcanza cuando las cuotas son un 35% superiores a los alquileres. El número de municipios donde el alquiler supera o iguala los 11 €/m² ha pasado de 12 a 34 en un solo año, lo que evidencia la presión al alza sobre el mercado de arrendamientos particularmente en Barcelona, Madrid y Málaga. Barcelona es el municipio con el alquiler más caro, pese a tener los precios de alquiler limitados. La razón de que hayan subido los precios de alquiler y venta es la escasez de oferta.

UVE Valoraciones, sociedad de tasación homologada, ha celebrado una rueda de prensa en su sede, en la que ha hecho público un análisis* sobre la evolución de las cuotas hipotecarias y los alquileres en los 63 municipios más grandes de España (>100.000 hab.), cuya principal conclusión es que en un año, cae un 55% el número de municipios en los que la cuota de alquiler es más baja que la compra, no resultando rentable alquilar en prácticamente ninguna localidad. No en vano, entre diciembre de 2023 y diciembre de 2024 el número de municipios en los que las cuotas de adquisición de vivienda son más altas que las de los alquileres se reduce un 55%, pasando de 9 a 4. Es decir, solamente son más altas las cuotas que los alquileres en Donostia, Marbella, Cádiz y Palma de Mallorca.

El análisis detallado de los primeros dos casos permite comprobar que en Donostia los alquileres han subido un 7,2% en 2024 mientras que los precios de venta han incrementado un 5,9%. En esta ciudad la cuota hipotecaria siempre ha estado por encima de los alquileres, pero tras la enorme subida de la compraventa de viviendas en 2022 y 2023, han descendido levemente en 2024.

En lo que respecta a Marbella, en el último periodo los alquileres han subido un 8,8%, si bien los precios de venta han aumentado un 13,2%. En esta ciudad las cuotas han estado igualadas con los alquileres, pero en 2023 los superaron al haber descendido levemente los arrendamientos. En lo que respecta a Cádiz y Palma de Mallorca, las dos cuotas están muy igualadas.

La conclusión parece clara: salvo que la permanencia en una ciudad sea temporal, interesa más comprar que alquilar en prácticamente todos los casos. Así lo explica Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones: “que las cuotas sean superiores a los alquileres no implica que sea mejor alquilar que comprar. En nuestros cálculos, ni siquiera en Donostia es claramente preferible alquilar frente a la compra; el equilibrio entre comprar y alquilar se alcanza cuando las cuotas son cerca del 35% superiores a los alquileres”.

Se triplican los municipios con precios de alquiler por encima de la referencia

Durante 2024, las cuotas de compra han disminuido o han crecido poco por la bajada de los tipos de interés, que se sitúan actualmente en un promedio del 3,206%. Esta bajada tiene el mismo efecto sobre las cuotas que una disminución del 15% en el precio de venta. Por esta razón, en aquellos casos donde las viviendas han subido más de un 15%, las cuotas no han llegado a disminuir. Exactamente son 34 los municipios que registran precios iguales o superiores a 11€/m²/mes, una cifra significativamente superior a las 12 localidades que alcanzaron este valor en diciembre de 2023.

A pesar de la estabilidad en las cuotas hipotecarias, hay 11 municipios que tienen cuotas promedio superiores a 11€/m²/mes: Donostia (22,13€/m2), Marbella (19,67€/m2), Madrid (19,29€/m2), Barcelona (18,31€/m2), Palma de Mallorca (17,30€/m2), Bilbao (13,60€/m2), Málaga (12,62€/m2), Cádiz (11,82€/m2), Alcobendas (11,70€/m2), Valencia (11,05€/m2) y Pamplona (11,01€/m2). Este contraste refleja un mercado donde el aumento de los precios de alquiler supera con creces el ligero incremento de las cuotas hipotecarias. 

Barcelona, donde más han subido los precios del alquiler

Es especialmente llamativo el caso de Barcelona donde, según Idealista, no sólo los alquileres son los más altos, sino que subieron el 13,9% en 2024, lo que contradice el anuncio de que las medidas de limitación de los alquileres habían parado su crecimiento. Los precios de venta se incrementaron algo menos (un 12,8%) pero la bajada de los tipos de interés ha dejado las cuotas al mismo nivel del año 2023. 

En Madrid, en cambio, las cuotas se igualaron a los alquileres durante 2023 y en 2024 crecieron solo un poco menos que los alquileres, a pesar de la bajada de los tipos de interés, porque los precios de venta se incrementaron en un 20,2% frente al 15,3% de los alquileres. 

Principal causa: la escasez de vivienda

El problema de fondo es la escasez de oferta de vivienda, tras 17 años construyendo menos viviendas de las necesarias. La única medida eficaz y sostenible a largo plazo sería incrementar la producción hasta las 350.000 por año durante, al menos, cinco años. Como asegura Germán Pérez Barrio, “las dificultades de esta tarea son muy significativas: habría que aumentar el suelo disponible para edificar, multiplicar por tres la capacidad de las constructoras de vivienda y triplicar la financiación, siendo este último aspecto el que más rápida y fácilmente se podría conseguir”.

Queda reflejado que la evolución de las ofertas de venta y alquiler ha variado significativamente entre municipios, aunque en términos generales ambas han disminuido. Solo en ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Palma de Mallorca, las viviendas turísticas son lo suficientemente numerosas como para generar un aumento significativo de la oferta si se llegaran a prohibir. No obstante, Germán Pérez Barrio aclara: “desde UVE Valoraciones no somos partidarios de implementar esta medida sin analizar previamente el impacto que tendría en los ingresos por turismo”.