Revista Ecoconstrucción Septiembre Octubre 2026

20 • septiembre - octubre 26 ECOCONSTRUCCIÓN  tribuna Jesús Redondo Martín, Partner, Real Estate & Public Law, act legal Spain. Enmarzo, el Gobierno aprobó el Real Decreto- ley 8/2026, que permitía a los inquilinos pro- rrogar dos años sus contratos y limitaba al 2% la actualización de la renta. El Congreso lo derogó el 28 de abril. El 29 de septiembre se aprobaron otros dos, el 26/2026, con medi- das fiscales y de fomento de la vivienda ase- quible, y el 27/2026, sobre la estabilidad de los contratos de arrendamiento. El Congreso los derogó el 2 de octubre, de modo que el primero estuvo en vigor un solo día. Cuatro días después, con las Cortes ya disuel- tas y las elecciones convocadas para el 29 de noviembre, el Gobierno aprobó dos nuevos decretos-ley, el 28 y el 29/2026, que recupe- ran con cambios las medidas derogadas. El 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, y el 28/2026, que regula la renovación de los contratos de alquiler, entrará en vigor el 15 de noviembre. Ambos dependen ahora de que los convalide la Diputación Permanente del Congreso. Cinco decretos-ley en siete meses sobre la misma materia, tres de ellos ya derogados y dos pendientes de una votación de resultado incierto. El decreto-ley está previsto en la Constitución para casos de extraordinaria y urgente necesidad, y su uso no es en sí repro- chable. El problema surge cuando se con- vierte en la vía ordinaria para intervenir en un mercado que afecta a millones de contratos, sin debate parlamentario y con normas que se aprueban, se derogan y se vuelven a apro- bar en cuestión de días. Que el Real Decreto- ley 28/2026 retrase su entrada en vigor hasta el 15 de noviembre resulta revelador, ya que la norma solo llegará a aplicarse si antes se convalida, lo que reconoce implícitamente la incertidumbre sobre su supervivencia. Cada uno de estos decretos ha desple- gado efectos mientras ha estado en vigor, y su derogación deja abierta la cuestión de qué ocurre con las prórrogas solicitadas, las rentas actualizadas o los contratos renova- dos durante ese tiempo. Serán los tribunales quienes lo determinen, caso por caso. Y a esa incertidumbre sobre el pasado se suma la incertidumbre sobre el futuro, porque nadie puede saber hoy qué reglas regirán los con- tratos dentro de unos meses. Un propietario que no sabe si su contrato termina en la fecha pactada, si deberá prorrogarlo o si tendrá que indemnizar al inquilino por no renovarlo difícil- mente pondrá otra vivienda en el mercado. La seguridad jurídica no es un tecnicismo, sino la condición previa para que alguien invierta. En el mercado del alquiler, una de las cau- sas del problema es la huida de las viviendas existentes hacia el alquiler de temporada y el turístico. Regular estas modalidades para reconducir la oferta hacia la vivienda habitual es un objetivo razonable, pero la regulación está consiguiendo el efecto contrario. Es cierto que las viviendas turísticas han disminuido. Según el INE, rondaban las 341.000 en mayo de 2026, un 10,7% menos que un año antes y lejos del máximo de 403.267 de agosto de 2024. Sin embargo, esas viviendas no han vuelto al alquiler resi- dencial, sino que se han desplazado al de temporada, que según Idealista ya repre- senta el 29% del mercado nacional. El caso de Cataluña, donde se aplica el control de precios, es el más ilustrativo. Según Brains Real Estate, la oferta de alquiler de larga estancia ha caído un 72% desde la entrada en vigor del tope, de 68.629 anuncios en el primer trimestre de 2024 a 18.878 en el segundo de 2026, mientras que el alquiler de temporada ha pasado del 13% de los anun- cios en 2022 a cerca del 40%. Cada nueva restricción sobre el alquiler residencial empuja a los propietarios hacia la siguiente vía de escape, y cada restricción sobre esa vía genera otra nueva. El resultado es un mercado de vivienda habitual cada vez más reducido. Recuperar esas viviendas aliviaría la ten- sión, pero no bastaría por sí solo. Para enten- der por qué, hay que comparar lo que se construye con lo que se necesita. En 2007 se terminaron en España 647.179 viviendas. En 2024 fueron 97.837, mientras que el número de hogares creció en 111.548 entre enero de 2024 y enero de 2025. Cabe objetar que aquel volumen de cons- trucción condujo a la crisis de 2008, pero esa lectura confunde la causa con el síntoma. Aquella fue una crisis financiera, cuyo origen estuvo en un crédito concedido sin control tanto a la promoción como a la compra. El problema no fue construir, sino cómo se financió lo que se construía. Desde entonces, la producción se ha man- tenido muy por debajo de sus niveles histó- ricos y apenas acompaña a la creación de hogares, sin compensar el déficit acumulado. La vivienda no se arregla por decreto-ley "Quien quiera hoy comprar una vivienda, alquilarla o ponerla en el mercado ha visto en 2026 cómo las reglas del juego cambiaban una y otra vez. El acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos, y la respuesta ha llegado, una vez más, a golpe de decreto-ley".