Revista Ecoconstrucción Septiembre Octubre 2026

ECOCONSTRUCCIÓN septiembre - octubre 2 6 • 21 Y la demanda va a seguir creciendo. La última proyección del INE prevé 2.184.048 hogares más entre 2026 y 2041, unos 145.000 al año, una cifra que supera la producción actual. Cuando la oferta no alcanza a la demanda durante un periodo prolongado, el ajuste se produce por la vía de los precios. Por eso ninguna medida sobre rentas o plazos con- tractuales puede resolver por sí sola un des- equilibrio que es, ante todo, de cantidad. La primera causa de esa falta de oferta es la escasez de suelo finalista. Antes de colo- car un solo ladrillo, el suelo debe pasar por la clasificación en el plan general, el planea- miento de desarrollo, la reparcelación y la urbanización. Cada fase requiere informes de distintas administraciones y está expuesta a anulaciones judiciales que arrastran consigo años de trabajo. Ese tiempo tiene un coste financiero, que se suma a las cesiones y a las cargas de urbanización, y se refleja en el precio. Ya en 2010, según un estudio de la Fundación BBVA y el Ivie, el suelo represen- taba el 44% del precio de la vivienda, frente al 27% de una década antes. A ello se añade la fiscalidad. Un informe de EY para Asprima de junio de 2026 calcula que los impuestos, tasas y cargas públicas acu- mulados desde la compra del suelo hasta la escritura superan el 26% del precio de una vivienda nueva, más de 78.000 euros en una de 300.000. Una parte relevante del precio no es, por tanto, vivienda, sino cargas públicas. Sin embargo, cuando se plantean medidas fiscales para facilitar el acceso, suelen cen- trarse en los impuestos que paga el compra- dor en el momento de la compra, como el ITP, el IVA o los Actos Jurídicos Documentados, y queda fuera del debate todo lo acumulado a lo largo del proceso, que el comprador acaba pagando igualmente aunque no lo vea. Junto a la carga fiscal, el otro factor que limita la oferta de suelo es el tiempo que tarda en estar disponible para construir. Para entender el problema hay que explicar antes cómo se urbaniza en España. Cuando un plan prevé transformar unos terrenos en solares, lo habitual es que la ley encargue esa tarea a los propios dueños del suelo, agrupados en una junta de compensación que contrata las obras y las paga con las aportaciones de todos. La lógica es razonable, ya que quien se beneficia de la urbanización es quien la paga, pero el modelo presenta dos debilidades. La primera surge en la constitución, por- que la junta exige poner de acuerdo a pro- pietarios que muchas veces no se conocen, no tienen los mismos intereses ni la misma urgencia por desarrollar. Si no se consigue constituir, la alternativa es cambiar el sistema de ejecución, lo que exige un nuevo procedi- miento administrativo que lleva años y que en la práctica casi nunca se inicia. La segunda es financiera. La urbanización se paga con las derramas de los propietarios, de modo que el impago de algunos detiene las obras de todos. Frente al incumplidor cabe reclamar las cuotas o, como último recurso, expropiarle la finca, pero son procedimien- tos que tardan años en resolverse, entre el expediente y los pleitos sobre el precio. El resultado es que el incumplimiento de unos pocos puede paralizar el desarrollo entero, como ocurrió con tantos sectores tras la cri- sis de 2008. En todo este proceso, la Administración aprueba y vigila, pero no gestiona. Y cuando el proceso se atasca, no tiene manera de desbloquearlo sin cambiar el sistema entero. No se trata de abandonar el modelo, sino de corregirlo con plazos que tengan consecuen- cias y cauces rápidos para sustituir a quien incumple. A la falta de suelo se suma el coste de construir, que durante un tiempo pudo expli- carse como un fenómeno coyuntural, ligado a la salida de la pandemia y a la tensión geopo- lítica. Pero cuando la subida de materiales, energía y mano de obra se prolonga durante años y no revierte, pasa a formar parte de la estructura del mercado. Si además el sector ha pasado de 2,8 millones de empleos en 2007 a 1,6 millones, producir vivienda ase- quible sin apoyo público resulta muy difícil, y cualquier política que trate estos costes como algo temporal parte de un diagnóstico equivocado. La otra gran causa es la retirada de la inicia- tiva pública. España no siempre ha sido así. Según el Censo del INE, entre 1940 y 2011 se construyeron 12,5 millones de viviendas, de las que 6,3 millones fueron protegidas, el 50,3%. Buena parte de la clase media española accedió a la propiedad a través de la vivienda protegida. Todavía en 2007 se ter- minaron 67.514 viviendas protegidas, y entre 1991 y 2008 la media rondó las 60.000 anua- les. En 2025 se otorgaron 12.858 calificacio- nes definitivas, por debajo de las 14.371 de 2024. Además, el modelo tiene un defecto de origen, ya que la protección es tempo- ral. Transcurrido el plazo de calificación, la vivienda pasa al mercado libre, y con ella se pierde la inversión pública que la hizo posible. Dicho de otro modo, el contribuyente financia la construcción de vivienda asequible para que, pasados unos años, la plusvalía de su liberalización la recoja el propietario. Cabría verlo como una forma más de redistribución de recursos públicos, pero esta tiene un efecto directo sobre el mercado, porque cada vivienda que se descalifica es una vivienda asequible menos. De los 2,7 millones de viviendas protegidas construidas en los últi- mos 45 años, la mayor parte se han descalifi- cado, y el parque público apenas representa hoy el 3% del total, tres veces por debajo de la media europea. Si se mantiene este régimen, la única forma de que el esfuerzo inversor no se pierda es aumentar significativamente la pro- ducción de vivienda en alquiler social, donde la titularidad pública se conserva. Sin ese cambio de orientación, cada generación de vivienda protegida seguirá el mismo ciclo de construcción, descalificación y pérdida. Regular lo que hacen los particulares con sus viviendas es más rápido, más barato y políticamente más rentable que construir, pero no añade una sola vivienda al mer- cado, y a la larga lo contrae. El problema de la vivienda no es de regulación insuficiente, sino de producción insuficiente, y ninguna norma sobre contratos puede crear lo que no existe. Lo que España necesita no es otro decreto- ley, sino una ley de vivienda aprobada con el consenso que exige una política de Estado. Una ley que acorte los plazos de la gestión urbanística y dote a la Administración de herramientas para desbloquear los desarro- llos paralizados, que reduzca la carga fiscal acumulada en el proceso de producción, que comprometa a todas las administraciones con objetivos medibles de alquiler social y que garantice a propietarios, inquilinos e inversores un marco estable en el tiempo. Todo lo demás es trasladarles el coste de una inacción que no les corresponde.  tribuna 