Esta evolución está generando una presión constante sobre las instalaciones existentes, en un mercado en el que destacan la escasez de suelo y el envejecimiento del stock logístico. Como resultado, se está configurando un nuevo modelo operativo caracterizado por una mayor automatización, mayor capacidad energética, eficiencia ESG y espacios preparados para el cross-docking y el almacenamiento avanzado, como las naves de frío.
Accolade, inversor paneuropeo en infraestructuras y parques industriales de vanguardia, identifica este cambio como el surgimiento de una nueva era: parques industriales capaces de integrar tecnología, distribución urbana y eficiencia operativa.
Transformación del modelo logístico y presión sobre la oferta
El avance del ecommerce, acelerado tras la pandemia, está transformando toda la cadena de suministro en España y marcando un punto de inflexión para el mercado inmologístico. El incremento sostenido de los envíos y la consolidación de la entrega en 24 horas están obligando a rediseñar las instalaciones, aumentar la superficie destinada a última milla y reforzar la automatización.
Además, esta presión se intensifica por el crecimiento de sectores como alimentación, farma, electrónica o moda, donde la rotación del inventario es especialmente elevada y la rapidez en la entrega se ha convertido en un estándar operativo.
Sin embargo, la oferta actual aún no está alineada con estas nuevas exigencias. Según informes recientes de JLL y CBRE, más del 55 % de las naves en España tienen una antigüedad superior a los 20 años, lo que evidencia un parque logístico insuficiente para responder a las necesidades actuales.
Nuevos requisitos: automatización, logística urbana y reconfiguración territorial
En este contexto, el ecommerce se consolida como el principal motor de cambio en los modelos de desarrollo logístico e industrial. Las operativas actuales requieren instalaciones preparadas para la automatización, sistemas de clasificación inteligentes, zonas de temperatura controlada, áreas específicas de devoluciones y espacios capaces de absorber picos de demanda. Asimismo, el sector coincide en que la logística asociada al comercio electrónico requiere significativamente más espacio que el retail tradicional, debido a una mayor complejidad operativa y a la necesidad de gestionar mayores volúmenes de inventario.
Por otro lado, la logística urbana se ha convertido en un eje clave. El 60 % de los consumidores españoles espera entregas en 24 horas, según Sendcloud, lo que obliga a reforzar centros logísticos en radios de 20 a 30 kilómetros de los grandes núcleos urbanos y a desarrollar parques híbridos que combinen distribución regional y última milla.
En paralelo, la revalorización del suelo en mercados emergentes está configurando un nuevo mapa logístico. Regiones como Aragón, Castilla-La Mancha, Andalucía o la Comunidad Valenciana están ganando protagonismo al ofrecer mejores condiciones para proyectos de mayor escala y capacidad de desarrollo.
Nueva generación de activos y respuesta del sector
Este cambio en la demanda está impulsando el desarrollo de una nueva generación de naves logísticas, con mayores capacidades energéticas, alturas optimizadas, zonas de carga ampliadas y criterios ESG integrados desde el diseño.
Certificaciones como BREEAM o LEED, junto con soluciones como generación fotovoltaica, sistemas de monitorización inteligente o estrategias de descarbonización, se están consolidando como estándares del sector. Informes de Deloitte y CBRE apuntan a que el nuevo stock estará cada vez más orientado a operativas digitales y modelos build-to-suit.
En este contexto, Accolade impulsa parques industriales en España diseñados para responder a estas nuevas necesidades. Sus desarrollos integran espacios de alta eficiencia energética, módulos flexibles y preparación para automatización avanzada.
Entre los proyectos destacados figuran Valencia–Alzira Park, Park Vitoria West y Murcia Park, ubicados en corredores estratégicos para la distribución regional y nacional.
“El ecommerce está reescribiendo la relación entre logística, tecnología y territorio. Las empresas necesitan activos que no sólo resuelvan la operativa actual, sino que les permitan anticiparse a ciclos cada vez más cortos de innovación. Esa es la nueva frontera de la logística en España, y donde estamos concentrando nuestros desarrollos”, afirma Eduardo Feliciano, Business Director de Accolade en España.
Retos y perspectivas del mercado logístico en España
No obstante, el crecimiento del sector sigue condicionado por la escasez de suelo prime en los principales mercados, los largos plazos administrativos y el envejecimiento del stock disponible. Esta situación está impulsando a muchos operadores a explorar mercados alternativos con mayor disponibilidad de suelo y capacidad de desarrollo.
Es en este sentido que España se posiciona como uno de los mercados europeos con mayor potencial logístico, gracias a su ubicación estratégica, su conectividad y el crecimiento sostenido del consumo digital. Por ello, para Accolade, las prioridades pasan por impulsar activos preparados para automatización avanzada, regenerar suelo industrial obsoleto y reforzar la conexión entre hubs regionales y grandes corredores de distribución.
“España tiene una oportunidad única de consolidar una red logística adaptada al crecimiento del ecommerce y a la digitalización del consumo. La clave está en acelerar la modernización del stock y desarrollar proyectos capaces de responder al logistics 4.0, donde eficiencia, sostenibilidad y tecnología son inseparables”, concluye Feliciano.
