El Clúster de la Edificación ha presentado el trabajo "Financiación exitosa de la rehabilitación sin subvenciones”, con el objetivo de identificar nuevas fórmulas que permitan impulsar la rehabilitación energética del parque residencial sin depender exclusivamente de las ayudas públicas.
El documento, elaborado por el Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación e Industrialización, parte de una realidad compartida por buena parte del sector: los fondos Next Generation han supuesto un importante impulso para sensibilizar a las comunidades de propietarios sobre la necesidad de mejorar la eficiencia energética y la accesibilidad de los edificios, pero también han generado una cierta dependencia de las subvenciones. En muchos casos, las actuaciones de rehabilitación solo se abordan cuando existe una ayuda directa, mientras que, en ausencia de estas, los edificios se limitan a un mantenimiento básico o a la reparación puntual de patologías.
“El volumen de rehabilitación que necesitamos afrontar en los próximos años no es viable si depende exclusivamente de subvenciones. Es imprescindible explorar y desarrollar nuevas fórmulas de financiación que garanticen la viabilidad de las actuaciones”, explica Julián Domínguez, integrante del Grupo de Trabajo del Clúster de la Edificación y CEO de CIP Arquitectos.
En este sentido, el trabajo analiza diferentes alternativas financieras capaces de atraer inversión hacia la rehabilitación energética. Entre ellas se encuentran el uso controlado de los excesos de edificación, la venta de Certificados de Ahorro Energético (CAEs), los contratos PPA, la financiación tradicional y los fondos reembolsables. La principal es que la combinación de estas vías puede mejorar de forma significativa la viabilidad económica de las actuaciones.
Pero, además, para facilitar el paso del análisis a la acción, el Grupo de Trabajo ha desarrollado una calculadora de estudio de viabilidad específica para barrios y comunidades de vecinos. Esta herramienta permite introducir datos relativos a los edificios, las actuaciones previstas, el número de nuevas viviendas, su valor de mercado y otros parámetros relevantes, generando un análisis similar a una due diligence de viabilidad.
“Su principal valor reside en su carácter interactivo: permite simular distintos escenarios, modificando variables como el alcance de las actuaciones, el número de viviendas o su tipología, hasta alcanzar un equilibrio económico viable”, explica Julián Domínguez. “Esto facilita el paso del diagnóstico teórico a la toma de decisiones reales y ejecutables, aportando certidumbre a los promotores y agentes implicados”.
Vincular la rehabilitación de barrios con la creación de nuevas viviendas
Una de las propuestas más novedosas del estudio es vincular la rehabilitación de barrios con la creación de nuevas viviendas mediante pequeños incrementos de edificabilidad. Esta fórmula permitiría generar ingresos asociados a esas nuevas promociones para financiar parte de las obras de rehabilitación, al mismo tiempo que se incrementa la oferta residencial en entornos urbanos ya consolidados.
“Si a la necesidad de rehabilitar el parque residencial existente le añadimos el problema actual de escasez de vivienda, se abre una oportunidad interesante: vincular las actuaciones de rehabilitación de barrios con la creación de nuevas viviendas”, señala Domínguez. “Incluso con incrementos moderados, en torno al 10% del número de viviendas, no sería necesario aumentar las infraestructuras existentes, lo que facilita su viabilidad”.
Estas nuevas viviendas podrían desarrollarse, por ejemplo, sobre las cubiertas de los edificios mediante sistemas industrializados ligeros, que requieren refuerzos estructurales limitados, o en espacios del propio barrio susceptibles de transformación. Según el estudio, esta alternativa debe articularse siempre dentro de los instrumentos urbanísticos y administrativos correspondientes, evitando confundir el aprovechamiento urbanístico con una simple “venta de edificabilidad”.
El estudio aterriza esta propuesta en un caso práctico situado en el barrio madrileño de Arganzuela, que permite visualizar su impacto económico. En el escenario analizado, se parte de un edificio tipo de 10 viviendas por portal y se plantea la construcción de una vivienda adicional en cubierta mediante sistemas industrializados ligeros. Con una superficie estimada de 74,25 m², un precio de venta de 5.900 euros/m² y un importe de venta previsto de 438.075 euros, frente a un coste de promoción de 234.000 euros, la operación generaría 204.075 euros para financiar la rehabilitación energética del edificio. Sumados los ingresos por CAEs, estimados en 62.400 euros, y una deducción fiscal de 15.555 euros, el modelo permitiría cubrir un coste de rehabilitación de 230.000 euros y arrojar un saldo positivo de 52.030 euros por edificio. Escalado a un plan de barrio de 40 edificios, la actuación beneficiaría a 400 viviendas existentes, incorporaría 40 nuevas viviendas y alcanzaría un resultado agregado favorable superior a los 2 millones de euros.
El papel de los CAEs y los PPA como herramientas complementarias.
Además de estos incrementos de edificación, el trabajo analiza el papel de los CAEs y los PPA como herramientas complementarias. Los CAEs permiten convertir los ahorros energéticos obtenidos tras una actuación de eficiencia en un ingreso económico, mientras que los PPA son contratos de compraventa de energía a largo plazo que pueden favorecer la implantación de soluciones renovables al aportar estabilidad económica tanto al productor como al consumidor.
“La combinación de distintas fuentes, como los ingresos derivados de CAEs y PPA, junto con una financiación adaptada a la capacidad económica de cada comunidad, mejora de manera significativa la viabilidad de los proyectos de rehabilitación”, apunta el integrante del Grupo de Trabajo. “Si además estas actuaciones se complementan con la generación de nuevas viviendas vinculadas al proceso, es posible alcanzar la viabilidad económica incluso sin necesidad de subvenciones en un amplio número de barrios”.
El trabajo incide también en la importancia de cambiar la mirada sobre la ciudad construida. Rehabilitar y regenerar no supone únicamente reducir emisiones o mejorar la eficiencia energética, sino aprovechar lo ya existente, actualizar el parque residencial, mejorar la accesibilidad, aumentar el confort de los hogares y responder a las necesidades reales de las personas.
Con este trabajo, en el que han participado empresas como Danosa, URSA, PLADUR, Chavsa, Panasonic, CIP Arquitectos, EFFIC y Grupo ST, el Clúster de la Edificación quiere contribuir a abrir un debate sectorial sobre la financiación de la rehabilitación energética en España y aportar herramientas prácticas para que comunidades de propietarios, administraciones, promotores y agentes del sector puedan avanzar hacia modelos de regeneración urbana más sostenibles, viables y escalables.
El estudio concluye que la transformación del parque residencial exige nuevos instrumentos financieros, mayor colaboración entre agentes y una visión integral de barrio. Solo así será posible acelerar el ritmo de rehabilitación, reducir emisiones, mejorar la calidad de vida de los ciudadanos e incrementar la oferta de vivienda en las ciudades existentes.