Según la compañía, la vivienda es imprescindible, pero no puede planificarse como una pieza aislada del territorio. La falta de suelo logístico, industrial y terciario cercanos a nuevos ámbitos residenciales puede aumentar, en función de su localización, el riesgo de generar ciudades dormitorio, con más desplazamientos diarios, mayor dependencia de grandes áreas de empleo alejadas, presión adicional sobre las infraestructuras de movilidad y menor capacidad para crear empleo de proximidad.
“España necesita más vivienda, pero esa vivienda debe formar parte de ciudades completas. No basta con decidir dónde van a vivir las personas; también hay que prever dónde trabajarán, cómo se abastecerán los nuevos barrios y qué actividad económica sostendrá esos territorios”, afirma Daniel Galache, director de Suelo de Proequity.
El suelo productivo como pieza esencial de la ciudad
Proequity subraya que el suelo logístico e industrial cumple una función estratégica en la estructura urbana y territorial. No se trata únicamente de reservar espacio para naves o plataformas, sino de garantizar que las ciudades puedan disponer de espacios adecuados para distribución, industria ligera, almacenamiento, última milla, servicios empresariales y actividades vinculadas a la economía real.
Este planteamiento se alinea con la Agenda Urbana Española, que identifica como reto limitar la urbanización dispersa y de baja densidad, especialmente cuando está zonificada por usos y genera una alta demanda de movilidad basada en el vehículo privado. La propia Agenda Urbana apuesta por fomentar modelos urbanos de usos mixtos, con patrones de proximidad entre residencia y trabajo, para reducir las exigencias de movilidad.
En este sentido, la consultora defiende que la planificación territorial debe avanzar hacia un modelo más integrado, en el que la vivienda, el empleo y la actividad económica se conciban de forma conjunta desde las primeras fases del planeamiento. Esta visión permitiría reducir la movilidad obligada, mejorar la eficiencia de los desplazamientos, atraer inversión productiva y reforzar la autonomía económica de los municipios.
“Cuando un desarrollo residencial crece sin suelo productivo suficiente, el municipio puede ganar población, pero no necesariamente gana empleo ni competitividad. El resultado puede ser una mayor dependencia de otros polos económicos y una presión creciente sobre carreteras, transporte público e infraestructuras de acceso, por eso debemos buscar y perseguir el modelo de Ciudad de 15 minutos,”, añade Daniel Galache.
La compañía recuerda, además, que la movilidad y la logística ya son ámbitos medibles a través de fuentes públicas. El INE cuenta con indicadores urbanos sobre desplazamientos al trabajo, incluyendo variables vinculadas al uso del coche, el transporte público y la duración media de los trayectos, mientras que el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible dispone de datos de movilidad desde enero de 2022 y del Observatorio del Transporte y la Logística en España, que analiza la evolución del transporte, la logística, la sostenibilidad y la competitividad del sistema.
Una planificación basada en vivienda, empleo y movilidad
La compañía considera que este equilibrio entre usos será especialmente relevante en las principales áreas metropolitanas y corredores de actividad, por eso la planificación de la Ciudad de 15 minutos nos permite acercarnos a la idea de en ese tiempo tener acceso a los servicios esenciales de nuestra vida diaria: trabajo o espacios de coworking, comercios, centros educativos, etc.
Según el Observatorio del Transporte y la Logística en España, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid concentraban en 2023 el 60,3% de la superficie logística nacional, lo que evidencia la importancia de que en estos territorios los nuevos desarrollos residenciales se piense también en la organización de las cadenas de suministro, la distribución urbana y la actividad económica.
En el ámbito inmologístico, la compañía identifica una demanda concentrada en localizaciones estratégicas cercanas a grandes núcleos urbanos y corredores logísticos clave, especialmente para responder a las necesidades de última milla, conectividad, eficiencia operativa y cumplimiento de estándares ambientales. A ello se suma la escasez de suelo en algunos de los principales mercados, lo que refuerza la necesidad de una planificación anticipada y coordinada.
Por ello, Proequity propone incorporar al análisis de los nuevos desarrollos residenciales una visión de equilibrio funcional que tenga en cuenta no solo el número de viviendas previstas, sino también la disponibilidad de suelo productivo, la conexión con polos de empleo, la capacidad de las infraestructuras de movilidad, las necesidades logísticas asociadas al crecimiento poblacional y el potencial de cada territorio para atraer actividad económica.
